Se está a pensar trocar de casa vou apresentar-lhe uma alternativa à compra e venda tradicional – a permuta.
De uma forma simplificada, uma permuta de casa trata-se de uma troca de imóveis entre dois proprietários, acertando-se as diferenças de valor entre os imóveis. Existem muitas pessoas que optam por este tipo de negócio.
A permuta pode ter vantagens, nomeadamente poupança fiscal, face à compra e venda tradicionais. Vou falar-lhe de todas as diferenças entre ambos os processos neste artigo.
O que as diferencia?
Trocar de casa em vez de vendê-la para comprar outra tem muitas vantagens, apesar de nem sempre ser fácil realizar uma permuta. Para a realizar, precisa de encontrar outro proprietário com quem possa realmente fazer a troca e cuja casa corresponda exatamente a todas as suas necessidades. Um desafio às vezes impossível.
Apesar deste negócio poder ser feito diretamente entre dois proprietários, nos últimos anos as imobiliárias têm desenvolvido instrumentos que facilitam este processo. A título de exemplo, a Remax tem uma Bolsa de Permutas.
- Os procedimentos e a burocracia
Quando comparada com a compra e venda tradicional de uma casa, a permuta pode apresentar vantagens administrativas e burocráticas.
Numa compra e venda tradicional tem de realizar dois processos. Tem de assinar dois contratos de promessa compra e venda – quando vai comprar e quando vai vender. Tem de tratar de dois processos bancários distintos – um para encerrar o processo de hipoteca e outro para contratar o novo crédito habitação. O comprador da casa que você está a vender tem de tratar no crédito habitação da compra. O vendedor da casa que você vai comprar tem de ter também a sua situação assegurada. Muitas vezes são processos simultâneos que tem de ser muito bem coordenados em termos de escrituras.
A permuta concretiza-se através de um contrato promessa assinado por ambas as partes, no qual estas assumem simultaneamente a posição de vendedor e comprador. Neste contrato são também indicados os valores de ambos as casas. Trata-se de um processo mais direto e imediato.
Até à assinatura da escritura, basta que ambas as partes informem os respetivos bancos para proceder à transferência do imóvel hipotecado e realizarem-se registos provisórios das novas hipotecas.
Na altura da escritura, cada um dos bancos entregará um distrate de cada uma das casas.
Portanto numa única escritura compra e vende.
2. O pagamento de impostos
Uma das principais diferenças entre permuta e venda da casa tradicional tem a ver com o pagamento de impostos, nomeadamente com o pagamento do Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo.
Quando se compra um imóvel, o IMT é calculado com base no valor total do negócio. Já na permuta o valor do IMT e Imposto de Selo incide apenas sobre a diferença de valores entre os imóveis (o que vende e o que compra).
Se vai comprar o imóvel de maior valor só liquidará os referidos dois impostos, pela diferença de valores. E se esta diferença for inferior a 92.407€ ficará isento de IMT. Já quem adquire a casa de menor valor, não tem de pagar IMT.
O Exemplo
O João e a Maria vão trocar a sua casa, avaliada em 200 mil euros, por uma que está avaliada em 300 mil euros. Neste caso, terão apenas de pagar IMT e Imposto de Selo sobre os 100 mil euros de diferença e não sobre os tais 300 mil euros.
Para perceber o impacto em termos de poupança fiscal fizemos algumas contas:
Permuta de casa
IMT = (100.000€ x 2%) – 1,848.14€* = 151,86€
Imposto de Selo = 100.000€ x 0,8%= 800€
Total a pagar: 951,86€
Compra de casa
IMT = (300.000€ x 8%) – 11.959,32€* = 12.040,68€
Imposto de Selo = 300.000€ x 0,8%= 2.400€
Total a pagar: 14.440,68€
Poupança = 14.440,68€ – 951.86€ = 13.488,82€
(*) – consultar tabelas de IMT
Neste cenário, o João e a Maria, em vez de vender para comprar uma casa, optassem pela permuta, poupariam em impostos 13.488,82 €.
Também no IRS, a permuta pode trazer vantagens, relacionadas com a existência de mais- valias pela venda do imóvel (que era uma habitação própria e permanente). Neste caso, abre-se a possibilidade de reinvestimento – na compra de uma nova casa para habitação própria permanente. Aqui, a lei dita que há lugar a isenção do imposto sobre mais-valias em sede de IRS.
Também ficará isento de imposto sobre as mais-valias, se o imóvel a vender for anterior a 1 de janeiro de 1989 ou se o montante ganho for para liquidar o crédito habitação. Esta regra aplica-se apenas a vendas de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020, e cujos contratos de crédito habitação tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014. É igualmente necessário que não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional na data da venda.
Andreia Pinto
Consultora Imobiliária e Home Stager
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